Recht

Die juristische Abteilung zu Immobilien auf Mallorca.

In der Rechtsabteilung von ImmobilienMallorca24 finden Sie umfassende rechtliche Informationen, Beschlüsse und Gesetzesänderungen rund um Immobilien auf Mallorca. Wir sind keine Rechtanwaltskanzlei und haben auch nicht die juristischen Befähigungen, um rechstbindende Informationen zu publizieren. Jedoch wollen wir allen Interessierten und Wissbegierigen soviele Inhalte und Themen wie möglich liefern  –  mit rechtlichen Hintergründen beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Mallorca hat als autonome Region Spaniens einige Besonderheiten beim Immobilienkauf  vorzuweisen. Hier finden Sie Wissenswertes und Aktuelles zum Immobilienrecht und verwandter Rechtsinhalte.

Wichtige Fakten zum Immobilienrecht und Kauf einer Ferienimmobilie in Spanien.

Das spanische Immobilienrecht folgt zwar internationalen Standards und unterscheidet sich deshalb nicht grundsätzlich vom deutschen Recht. Es gibt aber einige gravierende Unterschiede. Beispielsweise kennt das spanische Recht keine dem § 311b BGB vergleichbare Regelung, die in Deutschland die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages gesetzlich vorschreibt. Auch fallen die Hinweis- und Überprüfungspflichten des spanischen Notars wesentlich geringer aus als in Deutschland. Es gibt noch mehr juristische Unterschiede, die dazu führen, dass Käufer beim Erwerb einer spanischen Immobilie sehr viel mehr Eigenverantwortung tragen als in Deutschland.

Was ist vor dem Erwerb einer Immobilie in Spanien zu beachten?

Das spanische Immobilienrecht ist ausführlich ausgestaltet und schafft daher auf seine Weise dieselbe Sicherheit wie in anderen entwickelten Staaten. Das Erwerbsrisiko fällt aus juristischer Sicht nicht höher als in Deutschland aus. Da es aber Rechtsunterschiede zu anderen Ländern gibt und weil sämtliche Dokumente in Spanisch abgefasst sind, empfiehlt sich eine Rechtsberatung vor dem Kauf. Wir bieten Ihnen aufgrund unserer Spezialisierung zum spanischen Immobilienrecht diesen Service für Immobilienkäufe auf den Balearen und auf dem spanischen Festland an. Vor dem Vertragsabschluss muss der Verkäufer einige Dokumente vorlegen, die wir für Sie überprüfen:

  • a) Escritura Pública im Original oder als vollständige Kopie: Hierbei handelt es sich um die Kaufurkunde, die im Eigentumsregister eingetragen ist.
  • b) Nota Informativa Simple: Grundbuchauszug mit Darstellung der von Eigentumsverhältnissen, Lasten und Belastungen. Sie können diesen Grundbuchauszug bei uns bestellen.
  • c) Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer der zum Verkauf stehenden Immobilie ist, macht sich eine notarielle Vollmachtsurkunde erforderlich, die seine Verkaufsberechtigung belegt.
  • d) Verträge mit allen Versorgern (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Müll und Sonstiges) inklusive der letzten Zahlungsquittungen
  • e) Bewohnbarkeitsbescheinigung sowie Unterlagen, welche die Legalität der Bebauungen belegen
  • f) IBI-Quittungen: belegen, dass die spanische Grundsteuer gezahlt wurde
  • g) Beim Immobilienkauf in Gemeinschaftsanlagen legt deren Präsident vor:
    – Satzung der Eigentümergemeinschaft
    – Errichtungstitel / Teilungserklärung
    – Beleg über Zahlungen von Umlagen und Gemeinschaftskosten durch den gegenwärtigen Eigentümer – Zahlungen müssen auf dem Laufenden sein
    – Schriftliche Bestätigung durch den Präsidenten der Eigentümergemeinschaft über deren Schuldenfreiheit
  • h) Inventarverzeichnis von Einrichtungen, Geräten und Möbeln, durch Verkäufer unterzeichnet

Die folgenden Punkte müssen vor der Zeichnung des Kaufvertrages ebenfalls erledigt werden:

  • a) Beantragung einer spanischen Steuernummer (N.I.E.)
  • b) Prüfung sämtlicher steuerlichen Aspekte, besonders der Erbschaftssteuer
  • c) eventuelle Vorbereitung einer Hypothek bei einem spanischen Geldinstitut

Hierbei handelt es sich um eine beispielhafte, informative Aufzählung. In einigen Fällen sind wesentlich mehr Unterlagen erforderlich, unter anderem zum Küstengesetz und zu baurechtlichen Aspekten. Die im Katasteramt eingetragene Liegenschaft muss nicht in baurechtlicher Hinsicht legal sein, daher empfiehlt sich anwaltliche Beratung.

Privatschriftliche Verträge (Contratos Privados)

Da Kaufverträge über Immobilien in Spanien nicht zwingend notariell beurkundet werden müssen, sind auch reine Privatverträge möglich, die nicht einmal schriftlich abgefasst sein müssen. Es genügt die Geld- und Schlüsselübergabe. Diese Privatverträge führen zu gerichtlich durchsetzbaren Ansprüchen, auch Schadenersatzansprüchen bei Mängeln und Nichterfüllung. Es hat sich in Spanien der Brauch des privatschriftlichen Vorvertrages etabliert, den übrigens auch deutsche Immobilienverkäufer und -käufer bisweilen miteinander abschließen. In Spanien empfiehlt es sich, diesen Vorvertrag auf Herz und Nieren prüfen zu lassen, da er nötigenfalls als endgültiger Vertrag anerkannt werden könnte. Den Abschluss per Notarvertrag gibt es schließlich nicht. Ein Vorvertrag muss also ebenfalls alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten, insbesondere alle Rechte und Pflichten von beteiligten Parteien. Er muss den exakten Kaufpreis beinhalten, beide Parteien müssen ihn auf jeder einzelnen Vertragsseite unterzeichnen. Je nach den Wünschen der Vertragsparteien kann ein Vorvertrag in verschiedenen Formen ausgestaltet werden, am gebräuchlichsten ist der Options- beziehungsweise Reservierungsvertrag (Contrato de Opción / Reserva). Dies ist ein privatschriftlicher Vorvertrag, der unter anderem und hauptsächlich den Verkäufer verpflichtet, dem Kaufinteressenten das Vorkaufsrecht einzuräumen, also die Immobilie während des vereinbarten Zeitraumes an keine andere Partei zu verkaufen. Dieses Vorkaufsrecht ist auch aus Deutschland bekannt. Der spanische Contrato de Opción inkludiert darüber hinaus, dass der Kaufinteressent die endgültige (notarielle) Kaufabwicklung gegen Zahlung des noch offenen Kaufpreises verlangen kann. Dafür hat der Käufer in spe eine Anzahlung geleistet, deren Höhe von der Dauer der vereinbarten Reservierung abhängt. Aus anwaltlicher Sicht wird empfohlen, den Optionspreis für die Reservierung nach Artikel 1454 Código Civil als Arras/Draufgeld zu deklarieren. Diese Summe wäre bei einem Rücktritt gleichzeitig die Schadenersatzforderung der benachteiligten Partei. Der Verkäufer könnte das Geld bei einem Rücktritt des Kaufinteressenten behalten, dieser wiederum könnte vom Verkäufer die doppelte Summe zurückfordern (seine Einzahlung plus Schadenersatz in dieser Höhe). Die Arras-Vereinbarung schafft Sicherheit für beide Seiten, ist aber nicht in jeder Situation sinnvoll und zudem riskant für den Kaufinteressenten, der nötigenfalls seine Anzahlung plus Schadenersatz zurückklagen müsste. Aus diesem Grund ist auch hier die genaue Prüfung über einen Anwalt sehr sinnvoll. Zwar vermitteln auch gern die beteiligten Immobilienmakler als Spezialisten für das spanische Immobilienrecht bei solchen Verträgen, und ihre Fachkompetenz steht zweifellos fest. Zudem sind sie aufgrund der Courtage an der sauberen Verkaufsabwicklung interessiert. Allerdings kommt die Courtage in den meisten Fällen vom spanischen Verkäufer, sodass der Makler wenigstens unterschwellig eher dessen Interessen im Auge hat. Ein unabhängiger, qualifizierter Anwalt ist daher für den Kaufinteressenten eine große Stütze.

Escritura Pública de Compraventa – die notarielle Kaufurkunde

Die „Escritura“, so ihr volkstümlicher Name, ist der notarielle Kaufvertrag, der für den Eigentumsübergang nicht entscheidend ist, aber die Voraussetzung für den Eintrag in das Eigentumsregister darstellt. Die Prüf- und Belehrungspflichten des spanischen Notars fallen weit weniger umfänglich als in Deutschland aus. Er beurkundet lediglich, was ihm beide Parteien angeben. Vorab erkundigt er sich beim Eigentumsregister per Fax, ob dort der Verkäufer eingetragen ist. Nach der Beurkundung sendet der Notar die in der Escritura enthaltenen wesentlichen Daten an das Eigentumsregister. Damit entsteht im Register eine Eintragssperre, die andere Eintragungen notarieller Kaufurkunden ab diesem Zeitpunkt verhindert. Andere Pflichten hat der spanische Notar nicht, insbesondere nimmt er nicht – wie in Deutschland üblich – die Zahlung der Grunderwerbssteuer und den Grundbucheintrag vor. In vielen Fällen verlangen spanische Immobilienverkäufer einen vom Urkundeneintrag abweichenden Kaufpreis. Sie möchten damit Steuern sparen, was ein Steuervergehen ist und außerdem zum Bumerang für den Käufer werden kann. Er zahlt 7% Grunderwerbssteuer, muss aber einen eventuellen Gewinn beim späteren Verkauf mit 19% versteuern. Sollte ein späterer Käufer nicht ebenfalls vom Kaufpreis abweichende Eintragungen zulassen, könnte der heutige Käufer später unter Umständen einen Gewinn versteuern müssen, der nicht existiert. Daher wird vor solchen “Rechenkünsten” strengstens gewarnt, sie könnten sich als Steuergrab erweisen. Der Notar wird sich hier heraushalten, er nimmt lediglich seine beurkundende Funktion wahr. Das ist ein weiterer Grund für die Notwendigkeit einer anwaltlichen Fachberatung beim Immobilienkauf in Spanien.

Registro de la Propiedad (Eigentumsregister) und Eintrag von Escritura de Compraventa

Es ist in Spanien ein wirksamer Immobilienerwerb ohne Grundbucheintrag möglich. Dennoch kommt dem Eigentumsregister eine wichtige Funktion zu, da es den öffentlichen Glauben über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse schafft. Gutgläubige Erwerbe werden damit geschützt. Auch nach spanischem Immobilienrecht darf daher ein notarieller Kaufvertrag mit anschließendem Grundbucheintrag als essenziell bezeichnet werden, beides schafft eine gesicherte Eigentumsposition. Dieser Vorgang ist historisch und international üblich, er hat in allen Staaten der Welt dazu geführt, dass Immobilien- und Grundbesitzer ihre Rechte in allen gesellschaftlichen und daraus abgeleiteten rechtspolitischen Situationen geschützt wissen. Entweder der Käufer oder der durch ihn beauftragte Anwalt reichen daher beim Eigentumsregister die notariell ausgefertigte Kaufurkunde mit den Zahlungsquittungen über die Grunderwerbssteuer ein. Anschließen nimmt der Registerbeamte den Eintrag des Eigentumswechsels vor. Bis zur Erledigung vergehen oft einige Wochen, dennoch ist das Register ab dem Zeitpunkt des Einreichens der Kaufurkunde durch Vormerkung gegen weitere Verfügungen gesperrt. Für den gesamten Vorgang des Eintrags sind seitens des Käufers Fristen zu beachten. Auch ergeben sich regelmäßig spezielle Anforderungen nach dem spanischen Immobilien- und Baurecht, zudem sind alle Papiere in Spanisch abgefasst. Das erfordert anwaltliche Beratung. Auch bereits langjährige Besitzer einer spanischen Immobilie sollten ihre Grundbucheinträge von Zeit zu Zeit überprüfen lassen. Das schützt vor bösen Überraschungen. Sie können hier einen aktuellen Grundbuchauszug für sich bestellen.

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