Blog

Rechtsanwalt bei Immobilienverkauf auf Mallorca

Immobilienverkauf in Spanien

Warum Verkäufer einen Rechtsanwalt einbeziehen sollten

Wenn der Eigentümer einer spanischen Immobilie deren Verkauf fest einplant, bietet er sie gelegentlich selbst, vielfach aber über Makler den Interessenten an. Die Werbung und Publikation für das Objekt ist durch das Internet und die Möglichkeiten digitaler Bildverarbeitung relativ unkompliziert und dabei sensationell kostengünstig möglich. Dabei haben sich gleichzeitig die mögliche Quantität von Kontakten und ebenso die Qualität der Darstellung deutlich erhöht. Da die Kaufinteressenten selbst im Netz recherchieren, haben diejenigen Anbieter die größten Chancen, die so viele Informationen wie möglich über ihre Immobilie bereitstellen. Eine genaue Objektbeschreibung inklusive sehr aussagekräftiger Fotos gilt heutzutage als unerlässlich, die meisten Anbieter folgen diesem Trend.

Rechtssicherheit in der Immobilienbewerbung

Aus der Praxis von Anwälten im Immobilienbereich auf den Balearen ist bekannt, dass die Mehrzahl der Immobilienverkäufer im Vorfeld einer Werbemaßnahme nicht überprüft, ob diejenigen Informationen, die sie in ihrem Exposé publizieren, juristisch nachzuweisen sind. Darauf kommt es aber an, wenn es wirklich zu Verkaufsverhandlungen kommt. Sollte nämlich eine Information rechtsunsicher sein – etwa eine angegebene Lastenfreiheit -, so wird der Käufer daraufhin versuchen (meist mit Erfolg), Preisnachlässe zu erzielen. Schließlich geht er das Risiko einer belasteten Immobilie ein, das ihn sehr viel Geld kosten könnte. Entsprechend hoch fällt der Preisnachlass aus. In einigen Fällen nehmen die Kaufinteressenten auch komplett Abstand, wenn das Objekt rechtlich nicht das halten kann, was der Verkäufer im Exposé offeriert hat. Zu den vielfältigen und für Mallorca typischen Problemen gehören:

  • Pools ohne Baugenehmigung, deren nachträgliche Legalisierung bislang nicht überprüft wurde
  • Gästehäuser, voll ausgestattet (Küche und Bad), die im Grundbuch eine “Garage” sein sollen
  • komplett ausgebaute Keller, die nicht im Grundbuch und nicht auf dem Katasteramt zu finden sind
  • eine Finca Rústica (großes Landwesen), bebaut mit großem Landhaus und mehreren Stallungen, wobei im Grundbuchauszug nur “Haus + Stallung” steht

Den Kaufinteressenten, die teilweise siebenstellige Beträge offerieren, genügen solche ungenügenden Angaben nicht, sie treten zurück oder handeln die Preise weit unter den tatsächlichen Wert der Objekte und Grundstücke herunter.

Pflichten des Anwalts beim Immobilienkauf auf Mallorca

Ein korrekter Rechtsanwalt, der Kaufinteressenten vertritt, wird diese auf die Rechtsunsicherheiten hinweisen und die Risiken der vorgefundenen Situation benennen. Auch sollten alle Möglichkeiten der Legalisierung überprüft und die dabei entstehenden Kosten ermittelt werden. Damit zeigen Anwälte den Kaufinteressenten Wege auf, wie die gewünschte Immobilie rechtssicher zu erwerben ist. Umgekehrt benötigen die meisten Anbieter eine rechtliche Beratung hinsichtlich ihrer Exposés. Kaufinteressenten befinden sich nämlich solchen Fällen in sehr unerwünschten Situationen. Einerseits möchten sie das Objekt gern erwerben, tendieren aber angesichts der vielen Rechtsmängel dazu, gleich gänzlich das Interesse aufzugeben. Die anderen beiden Optionen wären, den Verkäufer zum Beheben der Rechtsmängel zu veranlassen (was dieser wollen und können muss) oder den Preis drastisch herunterzuverhandeln, was nicht jedermanns Sache ist und immer ein Geschmäckle hat. Für den Verkäufer ist die Situation natürlich erst recht nachteilig, denn seine Verkaufsabwicklung wird sich ganz erheblich verzögern, zudem weiß er nicht, mit welchem (von oft mehreren) Interessenten er weiter verhandeln soll. Da in Spanien und auf den Balearen ein sehr großes Immobilienangebot auf dem Markt ist, büßt der Verkäufer voraussichtlich ein. Sobald ein Kaufinteressent hingegen den Schritt unternimmt, einen spezialisierten Anwalt mit der Liegenschaftsprüfung zu beauftragen, treten die Verhandlungen in ein sehr konkretes Stadium ein. Als prekär erweisen sich hingegen privatschriftliche Verträge vor der Behebung von Rechtsmängeln, von denen der Kaufinteressent zurücktreten und bei einer Arras-Vereinbarung sogar Schadenersatz verlangen kann, der regelmäßig in Höhe einer geleisteten Anzahlung liegt (die natürlich außerdem zurückgezahlt werden muss). Die Empfehlung muss daher lauten, bei Immobilienverkäufen in Spanien ebenso wie bei Kaufinteresse einen Rechtsanwalt rechtzeitig hinzuzuziehen, der die Liegenschaft gründlich überprüft und ermittelt, welche vertraglichen Zusagen zulässig wären.

Rechtsgutachten für den Immobilienverkauf

Ein Gutachten dient dazu, die aktuelle grundbuchrechtliche und baurechtliche Situation, Eintragungen im Katasteramt und das Vorliegen aller nötigen Unterlagen zu überprüfen. Verkäufer können diese Unterlagen an Kaufinteressenten weiterleiten, was Verkaufsvorteile generiert. Wenn der Interessent sein konkretes Angebot abgibt, sollten steuerliche und juristische Aspekte gut vorbereitet sein: die Plusvalia Municipal (gemeindliche Wertzuwachssteuer) ebenso wie die eventuelle Gewinnbesteuerung des Verkäufers. Auch ein Maklervertrag sollte anwaltlich begutachtet werden, denn gerade mallorquinische Makler lassen sich gern weitgehende Befugnisse einräumen, was Verkäufern und Kaufinteressenten die Kontrolle entzieht.